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最真誠的2020買房建議,都在這里了!
作者 : 菜導 2019-10-24 07:25 4726 11

核心提示:有足夠流動性的房子,才是你值得投入的“資產”,除此之外,都是吸人血的“負債”。

去年到現在,菜導做過幾次關于樓市的預測和建議。

第一次是去年年底,菜導跟大家說:2019年上半年別急著買房,下半年才是出手的好時機。

第二次是今年年中的時候,菜導根據市場的具體變化,補充說明了幾點判斷:

樓市已經告別普漲,行情的二八分化不可避免。對于剛需來說,絕大多數城市最好的上車時機,可精確到四季度到明年春節前后

在趨勢的預測之外,菜導在文章里也反復強調過,閉著眼睛買房,然后坐等升值套現的黃金時代,已經一去不復返了。

從現在開始,買房將越來越成為一門“技術活”,需要考慮的因素會越來越多。

菜導也要向大家坦誠的一點是,在現在這種錯綜復雜的內外部環境下,你要問我樓市3-5年以后會是神馬樣子,我還真拿不準。

畢竟現在是“百年未有之大變局”,不確定的因素越來越多——背后的各種因素和變量也沒法在公號上具體寫出來(原因你懂的)。

但如果你要我預測一下2020年的樓市風向,交待一下2020年買房的注意事項,那還是沒問題的!

01

首先,相信大家也已經關注到最近很多城市陸續開始放開落戶、放開限購的舉措了。不明就里的人可能就會有疑惑了:不是說好了房住不炒嘛?不是說了這次不再會指望靠樓市這個夜壺了嗎?

菜導你之前不是還說過,不要低估這次去地產化的決心和準備,樓市的問題已經不再是個經濟問題,而是個政治問題了嘛……

怎么這才個把月,各個城市就開始放松了?

別慌!這就是菜導要給出的關于2020年樓市的第一個預判:

伴隨著金融口“防波堤”的全面落成,樓市的 “一城一策”將在未來半年內全面落地。

一方面,經濟增速不斷下滑的事實,確實讓很多地方政府開始有提起“夜壺”的沖動。

但無論是內部環境還是外部環境,又都不允許我們繼續搞大水漫灌。

所以在堵住地方政府某些不切實際的沖動的同時,也馬上看到了包括央地稅收關系調整、房屋網簽全國聯網、戶籍政策改革和集體土地入市與宅基地新規等措施的推出。

如果你不懂這些到底是啥意思,記住下面的結論就好:

從現在開始,會允許地方在樓市上獲得更大的政策寬容度,但能出臺的政策都很難與貨幣刺激直接相關,只能靠各地人口和經濟的自然增量了。

這也其實就是我們一直所說的因地制宜的“房地產調控長效機制”。上面只會關心量、價等幾個核心指標,其他的都會逐步放開給地方。

但你也別覺得這是又一輪大漲的起點,因為上面確定的兩大前提是不容挑戰的:

第一個就是“不將房地產作為短期刺激經濟的手段” 。第二個就是“穩地價、穩房價、穩預期”,以穩為主,防止大起大落。

02

第二個大的預測,是關于房地產稅和三四線城市的。

今年上半年,關于房地產稅的消息和分析滿天飛,菜導也寫了自己分析的五大觀點。

但現在,好像也沒啥關于房地產稅的動靜了。很多人以為又是雷聲大雨點小,還有人跟菜導對賭說,你看吧,這玩意根本不可能在短期內落地。

那么今天菜導還是要大膽預測一下:房地產稅不僅會按部就班地出臺、落地,而且節奏很有可能比之前菜導推算的“最遲2023年出臺”還要更快一些!

當然,對于絕大多數普通購房者來說,房地產稅的影響必然會是非常有限的。

第一,上面推出這個稅種的目的并不是全面打壓樓市,而是合理穩住樓市,所以房地產稅即便出來了,也對90%以上的人沒有太大影響。

第二,雖然房地產稅的各項核心指標的制定權,比如扣減面積、評估價、稅率稅基等等都會交給地方,但上面和地方都明白,靠這個稅是填補不了土地出讓金留下來的空白的。

所以才有前面菜導提到的央地稅收改革,也只有靠這個,才能逐步根治地方的賣地造城沖動,把初心重新拉回到社會服務和經濟管理上來。

至于三四線城市樓市未來的走向,有幾個關鍵點必須再強調一下:

第一,棚改退潮不可逆轉。

雖然現在還有一些省份的一些三四線城市正在棚改的興頭上,但從整體來看,棚改的退潮已經是板上釘釘的事了。

至于退潮之后會發生什么,可以復習菜導之前的文章。

第二,即便真的出現了三四線城市房價斷崖式下跌的局面,上面也不會出手干預。

講白了,上面現在更關心一二線核心城市群的狀態如何,至于那些本就應該回歸其價值本源的三四線城市,其實想兜也兜不過來。

所以,不僅樓市整體的慢增長已成定局,未來某些城市的行情崩壞了,也請別太意外。

如果說樓市的黃金年代給了我們什么心得的話,那就是一定要對宏觀政策有一個正確的認識,在宏觀政策變化的同時踩準節奏,以平常心對待市場的風險和波動。

目前,我們還處在經濟增速換擋、經濟出清的下半場,如果對周期的輪動和宏觀政策的指向缺乏清醒的認識,個體微觀上再怎么努力,也不過是徒勞。

有句話說得好,千萬別把過去靠運氣掙的錢,這兩年憑實力賠光咯!

03

最后一部分的預測和建議,則直接落到操作上了。各位可以準備好小本本,開始做筆記了!

第一,不管你在幾線城市,接下來衡量樓市的重要指標,有且只有一個:流動性。

稍微清醒一點的人都看得出來,盡管困難重重,但上面一直在有意淡化、甚至去除房地產的金融屬性功能。

所以,如果你的房子欠缺流動性,那所謂的收益翻倍、增值百萬、資產千萬,都不過是自欺欺人的紙面富貴。

什么是真正的資產?就是能為你帶來正現金流的東西。

從長遠來看,會有相當一部分房子喪失自己的資產屬性,而成為需要你一直花錢去供,產生不了任何回報然后還套現無忘的純負債。

到最后,你會發現,壓死你的不僅是高額的房貸,還有日漸稀缺的流動性。

請記住:有足夠流動性的房子,才是你值得投入的“資產”,除此之外,都是吸人血的“負債”。

第二,一二線城市買地段,三四線城市買戶型。

菜導之前已經說了無數次,接下來建議別再老抱著投資的心態買房。

但如果你還是覺得買房是最靠譜的投資方式之一的話,那么在牢記第一點建議的同時,也請把菜導給出的第二個建議默念100遍。

既然是投資,就要考慮流動性,而從歷年的二手成交數據來看,一二線城市的小戶型更好賣,而三四城市的大戶型才有市場。

所以,如果還想投資房產,一線城市首選主城區45-65平的1-2房,至于遠郊的房子,再便宜也請謹慎。

如果你預算夠多,買買一線城市豪宅也行——當然能買得起豪宅的,多數也夠專業,不必靠菜導的分析來做決策咯。

二線城市首選85-120平的3房。二線的一個特點是會有各種新區,而且普遍較老區更有潛力,所以盡量買新不買舊,除非是為了學位。

三四線城市,菜導已經不建議抱著投資的心態買入,相反還建議你現在抓緊出掉手里那些品質一般、戶型尷尬的房子。

非要繼續在三四線買的話,就挑當地最好的小區,140-160平左右的3-4房即可。

第三 ,二八分化,大勢不可逆,但板塊輪動仍有動力。

雖然樓市二八分化的大勢已經板上釘釘了,但板塊輪動的效果還是會有的。

啥叫板塊輪動?其實就是熱錢+區域聯手炒作的結合。

比如16年前后這一波漲幅,先是對資金和政策最為敏感的深圳率先啟動,然后帶動一線城市領漲全國。

16年325政策發布后,一線城市的漲勢得到了遏制,以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗,無錫、鄭州等城市也火速加入了陣營。

自此之后,武漢、長沙等熱點二線城市的房價也開始進入快車道。這些城市的調控措施出臺之后,17-18年又開始變成三四五線城市表演的主場。

講白了,哪里熱就炒哪里,哪里調控了就馬上轉戰下一個地方。

所以,接下來要判斷一個城市能不能買,有一個很重要的標準就是區域的龍頭到底有沒有起來。

比如最近老在問菜導中山惠州東莞樓市能不能入的,其實都不用菜導回答,你看看廣州和深圳的行情,自己心里就有答案了。

總之,菜導今天的這些預測和分析,希望能對你有用!

至于你們都想要的重點區域+城市的實操建議……別著急,一篇講不完嘛,下周我們不見不散!

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