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大V都說三四線房價在下跌,為啥我的城市一直在漲?
作者 : 菜導 2019-10-18 07:25 4020 15

核心提示:千萬不要再以為隨便一個城市隨便一個樓盤的房子,都是百分百的搖錢樹。

最近三四線樓市的走向很有意思。

盡管大部分人預測三四線樓市在政策收緊、棚改退潮下,即將要進入寒冬,但不少三四線城市的房價卻還在逆市上揚。

一時之間,好像專家們的臉都要被打腫了。

所以這段時間,很多菜友就慌了:我所在的三四線城市房價還在漲,我現在應該抓緊買房嗎?

1

資本的嗅覺永遠是最敏感的,三四線樓市還有沒有戲,從恒大在十一黃金周的騷操作中就可見一斑。

現在,每個節日都是剁手節,只不過一些人的剁手力度比較猛,出手就是一套房子。

在今年的十一黃金周,恒大交出了相當漂亮的成績,以510億元的銷售金額領跑行業,比碧桂園和萬科加起來還要多。

為了這一場金九銀十的搶收站,恒大準備已經很久了。

從今年8月20日起,恒大就已經開始推出了促銷買房活動。

十一假期前,許家印給黃金周銷售提出了一個重要指向:三四線城市的項目要加速去化,車位第二個半價,商鋪六折。

瞧瞧,這是把麥當勞的第二根半價和馬云的雙十一半價,都學到家了。

肇慶四會的恒大御湖城,節前均價還是8000元,一下子降到了5000多;中山恒大御府的部分房源,從14000元降到了9500元。

這樣的降價力度,讓老業主一夜之間憑空虧損幾十萬,不少業主哭鬧著上街抗議要退房。

這又是第二個車位半價,又是各種打折的,使勁渾身解數為的就是要把三四線城市的項目加速去化。

作為行業巨頭,恒大在政治覺悟和消息靈通上肯定比一般普通人要敏感太多了,如果還有可以撈錢的余地,又怎么會想要從三四線城市撤退呢?

這其中的意味,大家可以自行體會一下。

2

除此之外,三四線城市的搶人大戰,也正在轟轟烈烈地上演。

早在今年上半年,二線城市搶人大戰就上了微博熱搜,各種開放落戶的優惠政策層出不窮。

9月以來,又一批三四線城市你爭我趕地加入了這一場搶人大戰,把“我家大門常打開,開放懷抱等你”的奧運好客精神發揮到了新高度:

河南新鄉市、漯河市發布全面放開落戶限制的實施意見;

湖北省宜昌市人民政府網站公布了《市人民政府辦公室關于深化戶籍制度改革 加快推進城市化進程的實施意見》,全面取消落戶限制;

廣西高調宣布,除南寧市、柳州市以外,其他設區市及所有的縣級市、縣城和建制鎮已經全面放開落戶限制,基本實現城鎮落戶“零門檻”。

......

很顯然,零門檻落戶時代要來了,意圖很明顯,擺明了就是要和大城市搶人。

搶人大戰的背后,除了發改委今年要求大城市全面放開落戶限制的政策推動之外,其實也是出于城市自身發展的需要,畢竟一個城市長期的發展主要看人口。

有一句話想必大家都聽過,樓市是漲是跌,短期看金融,中期看土地,長期看人口。

因此,要問三四線的樓市還有沒有戲,人口流入是一個重要的參考指標。

在2018年主要城市新增人口排名上,最有優勢的依然是一線城市,其次是經濟實力相對比較強的二線城市。

從恒大研究院發布的2019年人口流動報告中也可以看到,三四線城市常住人口增長少,而流出人口多。



很顯然,在這一場搶人大戰中,三四線城市是處于下風的。

我們知道,戶籍捆綁了教育、醫療、養老等福利制度,一個城市的戶口值不值錢,就看這個城市是否有足夠的吸引力。

三四線城市在基礎設施和公共服務水平上,相比一二線城市來說都是明顯落后的,其戶口的吸引力之弱也就可想而知。

留不住人,是三四線樓市最根本的隱患。

3

此外,要分析三四線樓市還有沒有戲,必然要回過頭來看看支撐起三四線樓市的是什么,也就是解鈴還須系鈴人。

2015年開始,政府開始“大力推動”棚改貨幣化安置。

棚改貨幣化安置,用大白話來說,就是政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民,居民再自行到商品房市場上買房。

這年頭,最值錢的就是一個“拆”字。

而三四線城市房價之所以能漲起來,靠的就是棚改貨幣化安置,拆遷戶們拿到錢,這些錢流進樓市,房價就蹭蹭蹭漲起來了。

不然你以為一個要人沒人,要企業沒企業的地方,房價憑啥能漲呢?

但棚改畢竟只是一個短時間的推動力,遲早是要退潮的。

據相關數據統計,2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套,遠遠低于450萬套的預期數。

和2018年的626萬套相比,今年棚改任務已經腰斬,很顯然,棚改正在逐漸退潮。

如今隨著棚改任務結束,棚改逐漸退潮,三四線樓市憑空出來的購買力自然也就慢慢消退了。

只是棚改的退潮會有一個過渡的過程,三四線城市房價現在還在漲,也是棚改退潮中未盡的余溫在支撐。

等棚改任務結束后,三四線城市的房價,還能靠什么支撐?

4

還是那句話,中國的樓市已經進入殘酷的二八分化階段了。

閉著眼睛買買買就能躺賺的好日子,真的已經一去不復返了。

千萬不要再以為隨便一個城市隨便一個樓盤的房子,都是百分百的搖錢樹。

押對了,才能跑贏大市;押偏了,到時可就是降價都不一定能找到人接盤。

至于現在還依賴棚改余溫來取暖的三四線樓市,如果是剛需一族,建議先不必急在一時入手,可以再等等,繼續觀望。

菜導此前分析過,今年四季度到明年一季度,都是不錯的入手時點。

如果是炒房客,菜導就勸你不要瞎摻和了。

三四線城市的房價泡沫,本來就是靠棚改支撐起來的,如今棚改也正在一步步退潮,沒有了棚改制造出來的購買力,哪里來的需求呢?

而在人口流入上,三四線城市也顯然不占優勢,這也就在很大程度了決定了一座城市的發展潛力和購買力是有限的。

資本是最擅長趨利避害的,現在就連恒大已經加速三四線城市的項目去化了,看好度也就不言而喻了。

如果你還是自信地想要和資本家對賭誰的眼見力更狠,那菜導只能送你一句,老鐵珍重!

最后的最后,也給大家預告一下:

菜導最近在撰寫每個人都能讀懂的2020年買房指南,如果有啥希望菜導重點分析的問題或重點把關的城市,也歡迎在下方留言哦~

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