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樓市有戲?房貸新政落定,房地產板塊喜提4連漲!
作者 : 菜導 2019-10-14 07:25 3144 9

核心提示:今年以來,大家對于房地產行業的態度普遍偏悲觀。但其實,房地產股票的投資價值正在顯現!

大家好,我是菜鳥理財特聘股票訓練師:船長。

上周的重磅話題,除了NBA和川建國,其實就是房地產了。

一方面,10月8日是全國房貸利率的換錨日。

從原來“在基準利率的基礎上進行上下浮動”的方法,變為“以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準進行加點”的形式。

房貸利率的變化牽系著眾多購房者的命脈。

不過和新政前相比,一二線城市新的房貸利率整體有微小的上浮,三四線城市則有微小的下降,但是總體上差別不大。

但另一方面,隨著新政的實施,A股市場上的房地產板塊有了不一樣的表現。

10月8日—11日這4個交易日,該板塊實現了連續上漲,第二日板塊整體漲幅達到1.6%。

其中,粵宏遠A第二日漲停;中南建設前兩日漲幅均超6%;金地集團前兩日漲幅分別超過4%和5%;

保利地產前兩日分別漲超5%和3%;新華聯后兩日分別漲超8%和4%;中國國貿、中航善達最后一日分別漲超6%和5%……

船長認為,房地產板塊強勢的勁頭仍然可期。

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上面的這個判斷,可能和很多人的觀念有沖突,因為今年以來,市場對于房地產整體行情偏為悲觀。

但其實,從近期公布的數據來看,9月份的房企銷售情況挺亮眼的。

例如,綠城中國、世茂房地產9月的銷售額分別同比增長了109%和57%;禹州地產、佳源國際、世茂房地產等房企9月的銷售面積則分別同比增長了69.82%、37%、42%。

更是已有近10家房企刷新了自己今年的單月銷售紀錄。

整體數據上,9月房企業績較7月和8月有明顯提升,單月權益銷售金額環比增長23.9%,增幅較去年同期提升近11個百分點。

其中,TOP30房企銷售業績單月環比均有不同程度上漲,整體業績環比增幅超30%;超過8成的TOP50房企的銷售業績環比上升。

在銷量的帶動下,股票市場上,房地產指數表現也不賴。

近一個月(截至2019年10月10日),中證全指房地產指數漲幅約1%。同期,滬深300則是下跌了約1%。

這樣的表現和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策論調其實并不相悖,和大家對于行業的偏悲觀情緒也不矛盾。

因為這本身就是得益于,房企在嚴格的政策環境下壓力過大,從而全力促銷,加速回籠資金。

而在接下來的四季度,預計房企會使更大的勁兒沖業績,四季度的銷量會進一步地提升,這就有助于推動房產股的行情接著上揚。

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可能有人會疑惑了:房產股的行情會不會只是短期銷量支撐的短期效應?在“房炒不住”的政策下,房地產行業本身是不是已經不行了呢?

其實不是的。大家想想,目前的政策算是很嚴格的了,也很難有更嚴格的政策出來。

畢竟,政策調控的目的是為了讓房地產行業朝著健康的方向發展,而不是一味地打壓它。

接下來,在政策相對平穩、貨幣增速相對緩和的基礎上,房地產市場會在很長的一段時間內保持健康、低速的增長。

船長覺得這個時段至少還有5—10年。

就像萬科說的那樣,房地產的黃金時代確實是結束了,但接下來也還是一個“白銀時代”,而非一夜回到解放前的“黑鐵時代”,依然有空間和利潤可以挖掘的。

畢竟在中國這片重視房產的土地,大家對于房產的需求不會一下子就滅失了。

即便隨著人口老齡化趨勢的加重,社會整體對于首套房的需求可能會有所下降。但除此之外,改善房需求也是有很大的市場的。

再者,根據2018年的數據,我國的城市化率將近60%,十幾年間的確有了很大的提升。

但這要和發達國家相比的話,還差了遠遠一大截,發達國家的城市化率大多都在75%以上。

未來中國的城市化率肯定會進一步提升,越拉越多的人口流入大都市圈,以及成都、武漢等這類準一線城市,同樣也會帶動一波對于房產的需求。

所以,有些人覺得“房地產行業不行了,很快就會衰退了”,這其實是以偏概全的。

不行了嗎?接下來,的確會有很多中小房企逐漸退出市場。

但是衰退了嗎?并不會。

因為中小房企退出,市場的整體需求其實并沒有特別明顯的下滑,那么優質大型房企的市場占有率就會上升,對于它們的經濟效益來說,其實反倒是利而不是弊。

更何況,房企的類型有很多,除了住宅地產公司,還有商業住宅混合的地產公司、旅游地產公司等。

這里頭是很多元的,背后有很大的潛力,更不能一竿子打死。

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房地產行業不但不會衰退,船長還認為,現階段,房產股具備較強的投資價值。

判斷股票有沒有投資價值,最主要要考慮什么因素呢?

首當其沖的就是:預期該公司能有多大的成長性,能給你帶來多少回報。但是買貴了也不行,所以價格也要合適。

說得專業一點,其實就是預期回報率和估值這兩點。

接下來,隨著房企資金的回籠,負債的下降,利息支出隨之減少,對毛利率形成一定的支撐,那么房企的盈利能力是不會大幅降低的。

而且目前很多大型房企的業績增長是比較穩定的,韌性比較強。隨著市場集中度進一步提升,這些房企的業績增長大概率是會進一步提升的。

況且,房地產行業在業績的計算方面比較特殊。

2016—2018年房地產大賣,但因為要到交房后這部分資金才算營收,所以基本上是從2019年開始逐漸轉為利潤,從而轉化為給股東的回報。

很多大型房企在給股東的分紅上,又都是不吝嗇的。

所以,未來兩三年的時間,一些優質房企的預期回報率還是值得期待的。

而在估值方面,目前很多房企的市盈率都在10以下,而且很多都處于歷史較低位置。要知道,美國的房地產股票的市盈率一般到二十倍左右。

不管是橫向比較還是縱向比較,目前房地產板塊的估值都算是比較低的。

所以,有股市經驗的朋友,四季度可以關注房地產板塊的機會,主要以優質的龍頭企業為主。

不過在具體的選股問題上,要考慮的因素還有很多。

比如要看公司基本面、公司財報情況、股票的走勢等等,需要大家有一套完整的股票知識體系,船長也沒法一句兩句話說清楚。

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